据克而瑞数据统计显示，2023年上半年，经开区累计成交4幅宅地，成交建面37.47万㎡，占比总成交的38.25%；且，值得一提的是，经开区已经完成全年供地计划的51%。

转眼，来到下半年，在无锡四批次土地挂牌中，经开区华庄板块挂牌一幅宅地，起拍楼面价18300元/㎡，限价楼面价21045元/㎡。

该地块预计将于8月9日竞拍，具体地块质素如何呢？一起来看看。

(资料图)

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地块具体解析

地块位置：经开区震泽路与华谊路交叉口西北侧

出让面积：21864㎡

土地用途：居住用地

容积率：1.0-2.0

起拍楼面价：18300元/㎡

上限楼面价：21045元/㎡

起拍总价：80023万元

建筑限高：住宅建筑高度≥15层，且≤22层

地块位于经开区华庄板块，定位为改善型高端社区。

在交通方面，地块周边有 和风路、震泽路 、华谊路等多条城市主干道，多维立体的交通路网，轻松联通其他板块；轨交方面，地块紧邻地铁4号线二 期(在建)站点，交通出行便利。

商业配套方面，地块距离新吴万达广场距离约1公里，步行约15分钟；且地块周边还有华庄商业广场、华庄集贸市场等，生活配套较为齐全。

教育资源方面，地块周边有华庄中心小学、华庄中学、波士顿国际学校等。

此外，地块周边还有华清医院、正中公园等医疗、生态配套。

整体而 言，地块周边配套齐全，人居氛围较为浓厚，且地块所处华庄板块是经开区城市更新的重点板块；同时地块所处位置为经开区与新吴区交界处，除享有经开区优质的生态环境和生活配套外，还辐射产业强劲的太科园板块。

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地块开发价值

1. 土地市场

众所周知，自经开区成立以来，随着各项高规格配套的不断发展完善，仁恒、绿城、华发、建发等品牌房企不断进驻，其土地价值日益凸显。

据克而瑞数据统计显示，近5年经开区土地成交量呈现大幅下降趋势，与此相反的是土地成交楼面价呈现不断上涨趋势，2023年经开区宅地成交楼面价达19266元/㎡，近5年成交楼面价增长率为31.08%。随着土地资源的逐渐减少，经开区的土地价值不断攀升。

细化到经开区华庄板块，近5年仅成交3幅宅地，其中2019年、2022年土地市场是空白状态；2020年、2021年和2023年经开区华庄板块各成交1幅宅地，土地资源的珍稀性不言而喻。

2. 新房市场

由于华庄板块近5年来土地市场断供，5年仅成交3幅宅地，且其中1幅宅地也是2023年上半年刚刚出让的，所以目前，华庄板块新房库存仅7.5万方，板块内新房市场仅2个项目在售。

旭辉铂宸府，在售103㎡、123㎡高层房源和139-225㎡叠墅产品，最新成交均价为24442元/㎡。

璟萃，在售108㎡、113㎡、127㎡带装修小高层以及142㎡毛坯小高层房源，最新成交均价26042元/㎡。

此外，周边2公里范围内还有融创·CHINA山水江南、金科玖珑悦项目在售。

融创·CHINA山水江南在售124㎡高层、143㎡小高层产品以及167-370㎡叠墅产品，最新成交均价32415元/㎡。

金科玖珑悦在售105-137㎡高层以及135-173㎡多层房源，最新成交均价30976元/㎡。

3. 二手房市场

周边二手房小区凯发苑与地块相邻，7月挂牌均价12902元/㎡，最近一次成交为2023年6月，建筑面积为72.61㎡房源，成交均价13934元/㎡。

周边二手房小区和风家园与地块相邻，7月挂牌均价12859元/㎡，最近一次成交为2023年5月，建筑面积为98.74㎡房源，成交均价11647元/㎡。

整体而言，目前周边在售新房项目不多，待地块开盘入市，按照正常去化流速，周边新房项目基本处于销售尾声，而周边二手房房龄较老，设计老旧，产品差异大，不会形成竞争，因此预判该地块入市之后，竞争压力不大。

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地块建设要求

1. 土地出让金

第一期：50%，自签订出让合同之日起一个月内支付；

第二期：50%，自签订出让合同之日起一年内支付。

2. 建设期限

自交地之日起 12 个月内开工，自开工之日起36个月内竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑高度≥15层，且≤22层；

城市主干道沿线15-17层住宅建筑面宽不大于60米，18-22层住宅建筑面宽不大于55米。

4. 其他要求

地块要求现代风格，淡雅、明快的建筑色彩；

住宅建筑外墙主体应使用一体板、石材或同等品质材料；若阳台采用玻璃栏板，主体应使用双层玻璃材质。

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总结

经开区作为无锡的政治、经济、文化、金融中心，是无锡城市发展的窗口和名片，在不断的发展和城市更新中，经开区正一步一步向上生长。

随着“一带、两镇、三园”的城市更新规划的重磅发布，经开区华庄板块的未来城市发展的新蓝图缓缓拉开。而在各项规划、配套不断变成现实的过程中，华庄板块的土地价值日益攀升，成为品牌房企的锚定目标。

8月9日，无锡四批次土拍即将开启，华庄板块这幅宅地又将被哪个房企收入囊中呢？让我们拭目以待！

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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