(资料图片仅供参考)

01[gf]266a[/gf]楼市温州 LOUSHIWENZHOU温州中考结束，各个学校的成绩都出来了，喜报不断鞭炮连天，但市场期望的学区房旺季却没有出现。覆巢之下，焉有完卵，低迷的楼市行情下，学区房也很难走出独立行情。以前学区房每年有2个交易高峰，一个是3-4月份，一个是7月份。3-4月份是因为学校入学报名时间大多是6月份截止，所以不管是今年买今年读，还是提前三年买，都要在6月前完成产权过户，部分人还要完成户口迁入。学区房购房者们，一般会提早一点入手，所以农历年后的3-4月份就成了学区房的交易高峰。7月份是因为中考成绩出来，虽然成绩排名已经不公布，但各种小道消息还是满天飞，温州太小，谁还没几个教师朋友，消息真假大概也能知道。成绩是学区房的价值支撑，成绩变化意味着价格变化，特别是那些成绩异军突起的学校。好成绩、低房价会有很大的吸引力，真正读书、投资捡漏、资产配置的各方资金都会进来，希望打个信息差、时间差买一套。这样就有了7月份的学区房交易高峰。

02[gf]266a[/gf]楼市温州 LOUSHIWENZHOU大家还记得2020年7月的十二中行情吗？当时在1个星期内，整个桥儿头小区便宜的小面积房源几乎全部卖完，价格也从约22000元/，上涨到约25000元/。而蒲鞋市小学+十二中的双学区，40小面积的房子，价格从中考前的大约26000-28000元/左右，涨到了报价约32000元/，而且房源还非常少。整个市场可以用“扫货”来形容。2020年已经不能公布排名成绩，捕风捉影的传闻就能有这样一波行情，给人留下了深刻的印象，也给市场留下许多期望，期待之后每年的7月行情，也可以按这个逻辑“抄作业”。（特别提醒：中考成绩没有官方数据，以下数据及截图均来自网络，只作讨论使用，敬请大家注意辨别、核实）我们接着看今年2023年的十二中，据说52人进入温州中学，重高110人，这个成绩如果属实，是相当厉害。来源朋友圈截图对比下2019年12中的喜报所述的温州中学共录取39人（学院路分校30人，江滨分校9人），这个进步（如果传闻属实）相当大。可以说稳坐第二梯队头把交椅，甚至隐隐有挑战头部三大学区的趋势。那么12中学区房在这样的传闻下，市场行情有什么变化吗？以下截图来源近期中介朋友圈。可以看到相比中考前，不仅价格没有变化，而且据专做12中的中介说，交易量也没有什么变化。相比2020年传闻后的行情，有了天壤之别。（感谢专业12中中介提供信息，房价可以咨询13396963763丽燕）中介朋友圈2023年7月6日截图

03[gf]266a[/gf]楼市温州 LOUSHIWENZHOU除了12中，其他大家关心的3个市区头部中学，实验中学、南浦实验、二中，也有多张照片截图流出。实验中学，从这张喜讯看，各项数据依然领跑市区各校，头部老大的位置相当稳固。来源房哥二中，从截图看状元再次花落二中，和往年一样，即使传闻也只有拔尖的消息。来源房哥其他各校的传闻，大家在朋友圈都有看到，这里就不一一放出了。我们要讨论的是，这一波中考后的行情全面熄火了，不管是12中，这种传闻中的黑马，还是实验中学、南浦、二中这种依然保持往年高水准发挥，稳住排名的学校。他们施教区内的学区房都没有出现异动，就像没有中考发生一样。这背后，是因为整体行情走弱的影响。以前买学区房，是因为孩子要读书，买学房不仅能让孩子读进好的学校，说不定还能赚点钱，即使房子没涨，总不会跌，可以说是一笔买卖两笔收入。并且学区房连续的快速上涨，让很多孩子还小，但担心学区房涨的太快的家长，提前入市。我见过孩子还抱在手里，就已经买学区房的家长。这就造成了，未来需求提前释放，需求数量大大高于供给，又再次推动学区房涨价。近1年半，学区房房价整体随市场大行情，出现了下跌，市场涨价预期没了，那些未来有学区房需求的人，想着再等等或许还能更便宜，所以基本都是拖到临界点再买，这样就使得需求不会集中在某个时段，同时出现。温州市实验中学实拍图另外，投资与炒作几乎不见踪影。楼市没有了赚钱效应后，购房者中投资客的比例大幅减少，学区房也一样。2020年7月的那一波12中行情和投资客的助推有很大关系。现在少了这部分交易，行情自然也就平和许多。重点率、三校率、普高率，长期看是学区房价格的支持，这一点不会变。学校成绩越好的施教区，学区房价格越贵，这是肯定的。只是现在的行情下，不会以井喷的形式出现，而是以更柔和缓慢变化的形式存在。举个例子，如果12中有一天成绩超过南浦实验，那学区房谁贵呢？显然是12中，这事情虽然不一定会发生，但如果发生了，房价超越是肯定的。近10年温州出生人口的高峰是在2017年，这部分孩子是2023-2024年读小学，将在2029-2030年读初中，在这波高峰过去前，好学校学位紧张的情况不会改变，所以学区房依然会占据二手房交易量中的很大份额。

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